La nueva ley de alquileres, la N° 27.551, entró en vigencia el 1 de julio del 2020, por lo que a un año de eso se acerca la jornada en la que comenzará la aplicación del aumento anual a los inquilinos. Ese aumento anual justamente fue uno de los cambios más solicitados por el grupo que impulsó la nueva norma, Inquilinos Agrupados, y a la vez también uno de los que más críticas recibió por parte del sector inmobiliario. Es que se pasó de un incremento semestral pactado entre propietario e inquilino a uno marcado por ley.
En este contexto, la ley cumple un año de vigencia y será la primera vez que se aplique la actualización anual de valores indicado por el Índice para Contratos de Locación (ICL), cálculo elaborado por Banco Central que toma como parámetros la inflación a través del IPC de Indec y salarios a través del RIPTE. Se promedian ambas cosas, y resulta el ICL.
Hoy en día, ese índice ronda el 38%, pero se cree que hacia julio será del 40% aproximadamente, por lo que el incremento rondará por ese nivel en todo el país.
Diario Chaco habló por la situación con Emilio Caravaca Pazos, corredor inmobiliario de la provincia y secretario general de la Federación Inmobiliaria de Argentina, quien afirmó que el aumento también “se aplica en Chaco tal cual estaba previsto por la ley, que es de carácter nacional”.
En ese sentido, indicó que “los aumentos anuales comienzan a aplicarse a partir del 1 de julio de 2021 (para aquellos contratos firmados en Julio de 2020)” y explicó que “hoy los índices arrojan aproximadamente un 38% de aumento en el monto inicial, que podría estar alrededor del 40% al inicio de julio”. Para Caravaca Pazos ese número “en principio está un poco por encima de lo que habitualmente se hubiera pactado entre propietario e inquilino, que de todas maneras hubiese sido establecido de manera semestral”.
Además, consideró también que “es probable que esto genere algún sobresalto en la previsión del inquilino ya que el salto (debido a los parámetros inflacionarios) es pronunciado, aunque también hasta hoy pagaba un monto fijo durante 12 meses”.
“También es importante marcar que estos aumentos se dan de esta manera tal lo habían solicitado algunas Asociaciones de Inquilinos, que lo plantearon en su momento como una necesidad y beneficio al Inquilino”, señaló y marcó que “en mercados como el de Chaco y muchos otros del interior del país, posiblemente los aumentos que se dan con este cálculo resulten mayores a los que las partes pactaban anteriormente o el escalonamiento que hubiesen acordado firmando un contrato en Julio de 2020. Aunque serán seguramente inquilinos y propietarios quienes tendrán que analizar los pros y contras de la aplicación de este índice a partir del mes que viene”.
La ley no cayó bien en el sector inmobiliario, desde donde se la criticó desde sus inicios. Además, se renovaron las detracciones hacia la norma en febrero pasado cuando se reglamentó el registro en la AFIP de contratos de locación de inmuebles. Muchos avizoraban una baja de propiedades para alquiler ante los cambios.
Ante la consulta sobre si en el mercado inmobiliario chaqueño hubo un impacto notorio de la nueva ley de alquileres, Emilio Caravaca Pazos expuso que “el mercado de Chaco se caracteriza por tener una oferta y demanda estables, y condiciones flexibles, quizás un poco más que algunos grandes centros urbanos”.
“Siempre hemos destacado que en la Provincia no existían grandes problemáticas en el mercado formal en cuanto a la conflictividad casi nula entre las partes. Es por ello que las locaciones o alquileres en la provincia se adaptaron a la Ley, desde el sector profesional ha habido que asesorar a propietarios e inquilinos respecto de los cambios que, como toda novedad, representaban algunas dudas e inquietudes. Es posible que esta primera aplicación del aumento sea uno de los puntos de análisis donde Inquilinos y/o propietarios puedan evaluar realmente si la ley ha sido en beneficio de alguno de ellos”, añadió.
Sobre el retiro de unidades puestas en alquiler, Caravaca Pazos detalló que “según las estadísticas de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina, el retiro de oferta de Unidades de Vivienda en alquiler en Chaco fue del 2,1%, porcentaje bajo en relación por ejemplo a Córdoba, donde el retiro de inmuebles de oferta fue del 5,4%. Es por ello que podemos afirmar que el retiro de inmuebles de la oferta en nuestra Provincia fue bajo en relación al promedio del País que da un 4,3%”.
Ante todo este panorama conflictivo, en el Congreso hay varios proyectos de ley que van desde la propuesta a cambios en la norma actual hasta directamente derogarla.
“En su momento desde la Federación Inmobiliaria de la República Argentina se plantearon a legisladores de diferentes provincias y a la Secretaría de Vivienda de la Nación (hoy Instituto de Vivienda Territorial y Hábitat), los puntos que creíamos, podían ser conflictivos en cuanto a su aplicación entre las partes: el plazo de 3 años mínimo y la no gradualidad de los aumentos al aplicarlos solo una vez al año, sobre todo teniendo en cuenta que los parámetros inflacionarios podían ser altos, eran parte de esos puntos marcados”, comenzó expresando Caravaca Pazos sobre este punto.
Y continuó expresando que “el tener establecido un monto fijo por un año hizo que, en algunas ciudades mas que en otras, los valores iniciales de alquiler sean mayores, lo cual también podría repetirse ahora, quien tenia en alquiler un inmueble hace un año en un determinado valor, sabrá que, como mínimo, ese valor inicial, hoy estaría de manera generalizada en un 40% más, habrá que ver si la demanda valida esos aumentos”.
“Al generalizar el índice se quitó la posibilidad de que las partes puedan negociar esa parte de las condiciones, seguramente evitando valores mayores, pero también condicionando a aquellos inquilinos que podían obtener un valor menor a través de esa libertad de pacto”, cerró el secretario general de la Federación Inmobiliaria de Argentina.
Cabe marcar que quien también se refirió a este primer año de la nueva ley fue Gervasio Núñez, referente de Inquilinos Agrupados e impulsor de la nueva norma, quien en diálogo con Télam ponderó que “en el último año la inflación que se dio a conocer fue de 48,8% y el índice hoy está en 38 puntos, más de 10 puntos por debajo de la inflación; el alquiler por ley aumentó menos que la inflación y menos que los alimentos”.
Además, también manifestó que “en estos 12 meses hemos visto una intención muy fuerte del mercado inmobiliario para que la ley en principio no se cumpla y la segunda medida es derogarla, ya presentaron proyectos en el Congreso Nacional para modificar los dos artículos más importantes de la ley, que es la actualización y el plazo del contrato”.
Fuente diario chaco
